OPINION. « Immobilier : le défi crucial de la sécurisation des loyers »

Par François-Xavier Léoni, Directeur Bessé Immobilier & Construction (*)

Le spectre des impayés de loyer revient hanter le débat public. Un récent épisode politique a brutalement remis en lumière cette problématique : le ministre de la Ville et du Logement a missionné un expert pour moderniser la loi du 6 juillet 1989. L’objectif est clair : étudier en profondeur les impayés lourds et proposer des solutions concrètes. La lettre de mission n’élude pas le sujet brûlant du squat, appelant à des mesures renforcées contre un phénomène en pleine expansion. Signe de l’extrême sensibilité du dossier, Hugues Périnet-Marquet, pressenti pour piloter le rapport, a jeté l’éponge, jugeant la communication gouvernementale trop restrictive. Parallèlement, l’association Droit au logement (DAL) manifestait déjà sous les fenêtres du ministère, avenue de Ségur.

En France, les rapports locatifs sont un baril de poudre social. Les vétérans du secteur se souviennent encore des passions déchaînées par la loi Quilliot sous l’ère Mitterrand, accusée de rompre l’équilibre au profit exclusif des locataires. Aujourd’hui, le moindre mot de travers peut braquer les acteurs et paralyser toute réforme, même nécessaire. L’exécutif doit désormais trouver un nouveau profil pour reprendre le flambeau et éviter que la modernisation de la loi de 1989 ne finisse aux oubliettes.

Pour les investisseurs particuliers, la fiscalité n’est pas le seul moteur. Ils exigent avant tout une protection juridique de leur propriété et, surtout, la garantie de percevoir leurs revenus. Avant de calculer l’impôt, encore faut-il que le loyer tombe. Sécuriser l’investissement locatif reste donc la priorité absolue, d’autant que le contexte actuel aggrave les risques. Si les statistiques précises manquent pour le parc privé, l’estimation historique de 2 % d’impayés semble aujourd’hui obsolète. Certains administrateurs évoquent désormais des taux deux à trois fois supérieurs. Précarité économique, chômage en hausse et instabilité familiale alimentent mécaniquement ce risque de défaut, qui atteint des sommets dans le parc social HLM.

Pourtant, malgré ce danger croissant, seules 20 % des locations bénéficient d’une couverture contre les impayés. Pourquoi un tel retard ? D’abord par manque de conscience face à une dégradation durable des fondamentaux sociaux. Ensuite par l’usage persistant, mais souvent illusoire, de la « caution personne physique ». Trouver un garant solvable répondant aux mêmes critères que le locataire est devenu une gageure. De plus, faute de fichier central des garants, rien n’empêche une personne de se porter caution pour plusieurs baux, rendant la garantie caduque en cas de défauts simultanés. Seule sa gratuité explique son maintien.

Il faut aussi pointer du doigt le déficit de communication des professionnels du secteur. Beaucoup de bailleurs ignorent l’existence de contrats d’assurance privés ou restent figés sur des préjugés datés. Contrairement aux idées reçues, les critères de sélection se sont assouplis : le CDI n’est plus le sésame unique, et les nouveaux statuts (indépendants, CDD) sont désormais intégrés. Des outils innovants, comme les logiciels développés par Bessé Immobilier, permettent d’analyser finement le risque via des dizaines de variables, aidant les gestionnaires à orienter les candidats vers des logements adaptés à leur réelle solvabilité.

Au-delà du simple loyer, l’assurance GLI (Garantie Loyers Impayés) protège contre les dégradations et couvre les frais juridiques. Elle transforme l’immobilier en un placement sécurisé, générant un revenu foncier garanti. Si cette protection était généralisée, elle rassurerait des milliers de ménages encore hésitants. On peut d’ailleurs s’étonner que les banques ne l’imposent pas systématiquement lors d’un prêt : un impayé peut ruiner l’équilibre financier d’un emprunteur et mener à des situations dramatiques.

À l’heure où une possible réforme de la loi de 1989 se dessine, l’idée du député Mickaël Nogal — imposer aux administrateurs de biens de proposer systématiquement une assurance — mérite d’être réexaminée. Qu’elle soit réglementaire ou non, la sécurisation est indispensable au succès du nouveau dispositif fiscal « Jeanbrun » instauré par la loi de finances 2026. Pour que l’offre locative se déploie et que les tensions du marché s’apaisent sur tout le territoire, les bailleurs ne doivent plus avoir peur de louer. C’est aujourd’hui une question d’intérêt général.

(*) 48 ans, diplômé de l’EDHEC, François-Xavier Leoni démarre sa carrière en 1999 dans la bancassurance, chez Natixis, où il occupe successivement des fonctions en marketing et R&D. Il entre à la MACIF en 2003 pour y prendre la responsabilité du marketing opérationnel et œuvrer à la création de l’offre bancaire de la mutuelle. Fin 2007, il participe à la création de la startup digitale France Domicile où il occupera le poste de Directeur Marketing et Communication avant de rejoindre Bessé en 2015. D’abord en tant que directeur de l’affinitaire en assurances de personnes, puis, en 2020, en tant que directeur de l’activité flottes automobiles. En 2023, il intègre le pôle Immobilier et Construction comme directeur commercial, avant d’en prendre la direction en septembre 2024.